Contratto di appalto per lavori edili tra privati: guida e modello

Nei cantieri fra privati quasi nessuno litiga sul prezzo iniziale. Si litiga su tre cose: le varianti che nessuno ha messo per iscritto, i tempi che sono slittati senza che fosse chiaro di chi era la colpa, e i difetti che saltano fuori mesi dopo. Un contratto di appalto scritto bene non serve a mettersi al riparo dall’altra parte: serve a togliere quelle tre discussioni dal tavolo prima che inizino.

Che cos’è un contratto di appalto, secondo la legge

La definizione sta nell’articolo 1655 del Codice Civile: l’appalto è il contratto con cui una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.

Le due espressioni evidenziate sono la sostanza del rapporto. “Organizzazione dei mezzi” vuol dire che l’impresa decide come fare il lavoro: il committente dice che risultato vuole, non come si monta il ponteggio. “Gestione a proprio rischio” vuol dire che se serve più manodopera del previsto per arrivare al risultato pattuito, quel costo lo assorbe l’impresa. È esattamente per questo che il capitolato deve essere preciso: definisce il confine oltre il quale il rischio smette di essere dell’impresa e diventa una variante da pagare.

Appalto o contratto d’opera: come capire in quale sei

Molti lavori edili di piccola scala non sono appalti ma contratti d’opera (art. 2222 c.c.): l’artigiano che si obbliga a compiere un’opera con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione. Il confine non è l’importo, è l’organizzazione.

Se il lavoro riguarda un immobile, c’è un terzo binario che vale a prescindere dalla qualificazione: l’articolo 1669, di cui parliamo più avanti. Per il quadro generale su quando conviene passare da un preventivo a un contratto, la guida dal preventivo al contratto fa da mappa.

Le 12 clausole che non possono mancare

1. 1
   Le parti. Dati completi, partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio dell’impresa, referente di cantiere per ciascuna parte con recapito.
2. 2
   Oggetto e capitolato. Indirizzo dell’immobile, descrizione delle opere, elenco delle esclusioni. Il preventivo dettagliato allegato al contratto svolge benissimo questo ruolo.
3. 3
   Corrispettivo: a corpo o a misura. A corpo il prezzo è fisso per l’opera intera; a misura si paga la quantità effettivamente eseguita a prezzi unitari. Scrivilo: se il prezzo non è determinato né determinabile, si guarda a tariffe e usi e, in mancanza, decide il giudice (art. 1657 c.c.).
4. 4
   Chi fornisce i materiali. Salvo diverso accordo o diversi usi, la materia è fornita dall’appaltatore (art. 1658 c.c.). Se il committente porta i suoi, va messo nero su bianco chi risponde della loro qualità.
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   Tempi. Data di consegna del cantiere, inizio, fine, e soprattutto quali sospensioni non contano nel calcolo: maltempo documentato, ritardi nelle scelte del committente, attese di autorizzazioni.
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   Penale per ritardo. È dovuta indipendentemente dalla prova del danno e limita il risarcimento a quella somma, salvo patto sul danno ulteriore (art. 1382 c.c.). Attenzione a esagerare: il giudice può ridurla equamente se manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.).
7. 7
   Stati di avanzamento e pagamenti. Percentuali, che cosa deve essere completato per ciascuno, entro quanti giorni si paga, eventuale ritenuta a garanzia da svincolare al collaudo.
8. 8
   Varianti. Procedura scritta obbligatoria, con modulo, prezzo e nuovo termine. È la clausola che salva i cantieri.
9. 9
   Revisione dei prezzi. Per circostanze imprevedibili che alterino il costo di materiali o manodopera oltre il decimo del prezzo complessivo, la legge consente di chiedere la revisione, ma solo per la differenza che eccede quel decimo (art. 1664 c.c.).
10. 10
    Subappalto. L’appaltatore non può subappaltare senza l’autorizzazione del committente (art. 1656 c.c.). Se prevedi di far intervenire altre ditte, chiedi l’autorizzazione nel contratto e indica quali lavorazioni.
11. 11
    Sicurezza e assicurazioni. Riferimento agli obblighi del D.Lgs 81/2008 per i cantieri, estremi della polizza di responsabilità civile dell’impresa, massimali. Quando in cantiere opera più di un’impresa, anche non contemporaneamente, il committente deve nominare i coordinatori per la sicurezza (art. 90 D.Lgs 81/2008): verifica con il tuo tecnico quali adempimenti ricadono sul tuo cantiere.
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    Consegna, garanzie, recesso e foro. Modalità del collaudo, termini di garanzia, diritto di recesso del committente (art. 1671 c.c.), tribunale competente ed eventuale mediazione.

Le varianti: il punto in cui saltano i cantieri

La scena è sempre la stessa. Il committente passa in cantiere, chiede di spostare una presa, di cambiare piastrella, di aggiungere un punto luce. L’impresa lo fa, perché dire di no in quel momento è impossibile. Alla fine arriva il conto e nessuno dei due si ricorda la stessa cifra. Il Codice Civile dice tre cose molto chiare su questo.

• •L’impresa non decide da sola. Non può apportare variazioni alle modalità convenute se il committente non le ha autorizzate, e l’autorizzazione si deve provare per iscritto (art. 1659 c.c.). Un messaggio vocale non è una prova comoda: un modulo di variante firmato lo è.
• •Il committente può ordinarle, entro un limite. Può imporre variazioni al progetto purché il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto, e in tal caso deve il compenso per i maggiori lavori anche se il prezzo era stato pattuito a corpo (art. 1661 c.c.).
• •Il committente può controllare in corso d’opera. Ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato; se accerta che l’esecuzione non procede secondo il contratto e a regola d’arte può fissare un congruo termine per conformarsi, trascorso inutilmente il quale il contratto è risolto, salvo il risarcimento del danno (art. 1662 c.c.).

Pagamenti e stati di avanzamento

Nei lavori da eseguire per partite, ciascuna delle parti può chiedere che si proceda alla verifica e al pagamento a saldo delle singole partite. E qui c’è la conseguenza che quasi nessun committente conosce: il pagamento fa presumere l’accettazione della parte di opera pagata (art. 1666 c.c.).

Per l’impresa è una tutela; per chi ristruttura è un motivo per non pagare mai un SAL “alla cieca”. La soluzione che va bene a entrambi è un verbale di verifica breve allegato a ogni stato di avanzamento: due righe su che cosa è stato controllato e, se serve, quali riserve restano aperte. Sul lato incassi valgono le regole ordinarie: acconti e saldi si fatturano quando vengono incassati, come spiegato nella guida a fattura di acconto e saldo, e i termini di pagamento vanno scritti sul documento seguendo le indicazioni della guida ai termini di pagamento in fattura.

Se il committente intende usare una detrazione edilizia, il pagamento deve avvenire con il cosiddetto bonifico parlante, che riporta la causale dell’intervento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA dell’impresa; su quel bonifico la banca opera una ritenuta d’acconto dell’8% (art. 25 del D.L. 78/2010). Le aliquote e i requisiti delle agevolazioni cambiano spesso: verificali con il commercialista prima di scrivere qualsiasi cosa nel contratto.

Consegna, collaudo e garanzie

Prima di ricevere la consegna il committente ha diritto di verificare l’opera compiuta. Ma attenzione all’altro lato della regola: se riceve la consegna senza riserve, l’opera si considera accettata anche se la verifica non è stata fatta (art. 1665 c.c.). Il verbale di consegna, con l’elenco delle eventuali riserve, è quindi il documento più importante di tutto il cantiere.

Due precisazioni utili a entrambe le parti. La denuncia entro sessanta giorni non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o le ha occultate. E la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili, purché l’appaltatore non li abbia taciuti in mala fede (art. 1667 c.c.). Quanto ai rimedi, il committente può chiedere che le difformità siano eliminate a spese dell’appaltatore oppure una riduzione proporzionale del prezzo, salvo il risarcimento del danno in caso di colpa; se l’opera è del tutto inadatta alla sua destinazione, può chiedere la risoluzione (art. 1668 c.c.).

Se il committente è un consumatore: il recesso di 14 giorni

È la parte che manda fuori strada più imprese edili. Quando il contratto è concluso fuori dai locali commerciali dell’impresa — a casa del cliente, in cantiere, durante il sopralluogo — e il committente è un consumatore, si applica il Codice del Consumo (D.Lgs 206/2005): obblighi informativi precontrattuali e diritto di recesso entro quattordici giorni, senza dover dare alcuna motivazione.

Due avvertenze finali su questo punto. La prima: se l’impresa non informa il consumatore del suo diritto di recesso, il termine per esercitarlo si allunga parecchio, fino a dodici mesi oltre il periodo iniziale. La seconda: il Codice del Consumo esclude dalla disciplina i contratti relativi alla costruzione di edifici nuovi e alla trasformazione sostanziale di edifici esistenti, ma quell’esclusione non copre i lavori di manutenzione e le ristrutturazioni parziali, per i quali il recesso resta. Se il tuo cantiere sta sul confine, chiedi un parere legale prima di dare per scontato che l’esclusione ti riguardi.

6 errori che costano cari

• 1
  Capitolato generico. “Rifacimento bagno” non è una voce. Senza materiali, marche o fasce di prezzo e quantità, ogni scelta successiva diventa una trattativa.
• 2
  Varianti a voce. L’autorizzazione va provata per iscritto (art. 1659 c.c.): senza foglio firmato, il maggior lavoro è tuo e basta.
• 3
  Nessuna clausola sulle sospensioni. Se non scrivi che il maltempo documentato e i ritardi nelle scelte del cliente sospendono i termini, la penale corre lo stesso.
• 4
  Consegna senza verbale. La consegna ricevuta senza riserve vale come accettazione (art. 1665 c.c.): per il committente è il momento più delicato dell’intero cantiere.
• 5
  Subappalto silenzioso. Far entrare un’altra ditta senza autorizzazione è una violazione dell’art. 1656 c.c. e un ottimo appiglio per contestare tutto il resto.
• 6
  Penale copiata da un modello a caso. Una penale sproporzionata può essere ridotta equamente dal giudice (art. 1384 c.c.): meglio una cifra credibile che regge, che una minacciosa che cade.

Domande frequenti

In sintesi

Un contratto di appalto per lavori edili tra privati regge se fa tre cose: allega un capitolato preciso, impone una procedura scritta per le varianti, e lega i pagamenti a stati di avanzamento verificati. Tutto il resto — penali, revisione prezzi, garanzie, recesso — sono clausole standard che scrivi una volta e riusi per anni.

Il punto di partenza pratico è il modello di contratto di appalto per lavori edili, che trovi insieme agli altri nella libreria dei modelli di contratto. Per il capitolato, la guida al preventivo di ristrutturazione spiega come si scrivono le voci; per capire quando il preventivo da solo bastava, c’è il valore legale del preventivo accettato.